Debes saber que existen obligaciones fiscales al respecto de estas operaciones, por lo que, a continuación, te daremos algunas recomendaciones.
¿Cuáles son las consideraciones si realizas la venta de tu casa?
Si tienes planeado vender tu casa, es necesario que sepas que existe una exención en materia de ISR, lo que significa, que puedes vender tu casa sin tener que pagar el impuesto antes mencionado, pero, debes saber que hay ciertos requisitos que debes cumplir para poder gozar de este beneficio, los cuales te explicamos a continuación:
- De acuerdo con el artículo 93, fracción XIX de la Ley de ISR, las personas que realicen la venta de su casa habitación, podrán considerar exento (es decir, libre del pago de impuestos) el ingreso que obtengan de dicha operación, hasta por la cantidad de 700,000 UDIs, lo cual, al mes de enero de 2024 equivale aproximadamente a $5,640,605.00. Si el precio excede de la cantidad antes mencionada, se debe determinar la ganancia correspondiente a la operación y proceder al cálculo del impuesto. El valor de la exención comprende tanto la construcción como el terreno, pero, siempre y cuando el terreno no sea superior a tres veces el área cubierta por la construcción; por el excedente se deberá pagar el ISR correspondiente.
- Ahora bien, para poder aplicar el beneficio de la exención hay otros requisitos que se deben cumplir, los cuales dejamos a continuación:
- La venta de la casa habitación debe formalizarse ante notario o fedatario público.
- La persona que vende la casa, debe comprobar que era su casa habitación, es decir, debe comprobar que habitó en ella, por ejemplo, con los pagos de servicios.
- En caso de haber vendido otra casa, deben haber transcurrido al menos 3 años entre las diferentes operaciones, ya que de lo contrario, la exención no es aplicable, además de que la operación será verificada por el notario público, para cumplir con las obligaciones fiscales aplicables.
Qué pasa si yo me encuentro en el régimen de actividades empresariales y/o profesionales y tengo mi casa como parte de mis activos fijos?
Cuando una persona que realiza actividades empresariales desea vender su casa, pero ha aplicado la deducción de inversiones sobre el inmueble, debe atender lo correspondiente al numeral 101 de la Ley de ISR, el cual señala que se debe acumular la ganancia que resulte de la enajenación de activos.
En este sentido, es necesario tener claro que los activos fijos son el conjunto de bienes tangibles (bienes materiales) que se utilizan para la realización de las actividades de las personas y empresas, que con el uso de los mismos, demeritan su valor en servicio de los contribuyentes, así como por el paso del tiempo. En este mismo tenor de ideas, la adquisición de este tipo de bienes tiene como finalidad la utilización de los mismos en el desarrollo de las actividades de los contribuyentes, más no el de ser enajenados (es decir, ser adquiridos con el fin de ser vendidos o utilizados para cumplir obligaciones con terceros). Es por esta razón que cuando una persona física que realiza actividades empresariales y/o profesionales, debe analizar si en el desarrollo de su operación su activos fijos incluyen su casa habitación, ya que como se explicó en los párrafos anteriores, la venta del inmueble, no gozaría de la exención de ISR señalada en la fracción XIX del artículo 93 antes citado
¿Si mi actividad principal es justamente las operaciones con bienes raíces, tengo derecho a aplicar la exención del artículo 93, fracción XIX de la LISR?
La respuesta a esta pregunta es no, ya que como se explicó al inicio de esta nota informativa, el beneficio aplica una vez por inmueble y al menos en un período de 3 años de diferencia entre cada una de las operaciones de venta, además de acreditar que el inmueble era la casa habitación de la persona que la vende.
Si la persona que realiza las operaciones de venta tiene más de un inmueble como parte de su patrimonio, debe atender a partir de su segunda operación de venta en un mismo año, lo que disponen los artículos 120, 121 y 122, para la determinación de la ganancia en la venta de inmuebles, la aplicación de deducciones que corresponden a este tipo de operaciones y en su caso, el tratamiento en caso de obtener una pérdida en materia fiscal, respectivamente.
Ahora bien, ¿qué aspectos debo considerar si en lugar de vender mi casa, deseo vender mi auto?
Retomando lo correspondiente a las personas que se encuentran registrados en el régimen de actividades empresariales y/o profesionales, debemos atender también lo correspondiente al numeral 101 de la Ley de ISR, para determinar si existe ganancia fiscal en la venta de estos activos, ya que, al haber sido sujetos de deducción de inversiones en el desarrollo de las operaciones del contribuyente, cumplen el supuesto señalado en el artículo antes citado.
Si en su defecto, la venta la realiza por ejemplo una persona que es asalariado, se tiene derecho también a una exención, de acuerdo con el inciso b, del ya mencionado artículo 93 de la Ley de ISR que señala, que aquellos bienes muebles, distinto de las acciones, de las partes sociales, de los títulos valor y de las inversiones del contribuyente, cuando en el año de calendario la diferencia entre el total de ventas y el costo comprobado de adquisición de los bienes vendidos, no exceda tres veces el valor de la Unidad de Medida y Actualización (UMA) elevada al año, lo cual significa que la exención por la ganancia obtenida para el año 2024 equivale a $118,819.08. Ahora bien, es necesario no perder de vista lo que señala el cuarto párrafo del artículo 126 de la Ley de ISR, ya que en las operaciones de venta de bienes muebles, como lo son los autos, se deberá realizar un pago provisional por el monto que resulte de aplicar el 20% sobre el importe de la operación y debe ser retenido por el comprador, si éste es residente en México o extranjero con establecimiento permanente en México, siendo entonces el adquiriente además de retenedor, el responsable a emitir el CFDI correspondiente a la operación. Sin embargo, el quinto párrafo de este mismo artículo también señala que no se efectuará la retención y tampoco el pago provisional cuando el monto de la operación sea menor a $227,400.00.
En resumen, si la operación de venta del auto es por una cantidad menor a $227,400.00 y la ganancia de dicha operación no es mayor a $118,819.08, no se realizará retención, tampoco pago provisional de ISR y quedará en su totalidad como ingreso exento para quien la realice.
¿Qué obligaciones fiscales tengo si realizo la venta de mi casa habitación y mi auto, resultando ambas operaciones exentas en materia de ISR?
De acuerdo con lo que señala el tercer párrafo del artículo 150 de la Ley de ISR, en caso de recibir estos ingresos se deberá presentar la declaración anual del contribuyente que los reciba, ya que si el monto de los ingresos anuales por cualquier concepto rebasa los $500,000.00, la persona física los deberá manifestar en su totalidad, incluyendo los ingresos exentos.
